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失去流动性的房产投资,都是炮灰

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发表于 2020-5-13 14:55:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
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未来,所有忽视流动性的房产投资,都要付出惨重代价。
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前段时间,收到几个粉丝的咨询,震惊、语塞。
十八,请给我推荐几个5年房价能翻番的盘,我要去投资!
最近在X城看中一个盘,房价明年能涨2000+吗?你说能,我就去买!
老家新搞了个特色小镇,规划真不错,心动了,买一套咋样?
……


为什么会语塞?
确实,房产投资,在国内很长一段时间里,都是绝大多数人的主要投资渠道。这些年,一波波行情暴涨把房价不断推上新高位,很多人确实通过投资买房捞到不少钱;赶上好时候,甚至随便买买就能一夜暴富。
房价翻番、强劲增值,是每个投资者都想达到的理想状态。
但过分关注房产增值,盲目追求房价暴涨,就很容易忽略一个相当严峻的问题——房产流动性。
失去流动性的房子,不管房价高低,变不了现,兑换不成人民币,都只是一堆钢筋水泥。
就像崩盘的鹤岗,3、4万一套装修房,便宜到“白菜价”又如何?无价又无市,照样卖不出去。
所以,房子保持流动性,是投资买房的铁律,没有之一。
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什么是流动性?
在投资领域,流动性就是指把资产变成现金的容易程度。流动性好坏,取决于所投资的房产是否能快速地、比较容易的出租、出售,变成现金,简而言之就是变现能力。
那买房时,怎么去考虑流动性?
用逆向思维逻辑。
很简单,投资购买任何一套房的时候,不能只考虑买,要站在未来几年卖房的角度去判断,这是关键。
当前所谓的值不值得买,什么价买,会不会赚钱,这些都要建立在一个前提之上——房子交房后的流动性会不会好?能不能卖得出去?要等多久之后能卖出去?能不能卖得上目标价位?会不会找到接盘侠来变现?
市场上很多房子看起来确实规划不错、设计不错、想法也不错,这些或许未来的确都会慢慢落地,但一旦忽视流动性、流动性缺失,那么,从签购房合同的那一刻起,就注定了未来卖房子的举步维艰。
去看一看鹤岗千万房东,赚钱梦碎,贱卖也难,除了赤贫站岗,只剩悔,悔,还是悔。
谁又知道,鹤岗背后,还有多少个鹤岗在路上?
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但目前,市场上不少房子,在未来5-10年,流动性都相当差,甚至基本为零,要果断放弃。
1、80%以上的度假盘都是伪度假盘,要放弃。
什么叫伪度假盘?字面意思,“伪”就是假的,也就是说并不是真正意义上的度假盘。真正的度假盘是有价值的,但伪度假盘没有价值。
这些伪度假盘大多在非度假城市,度假意义不大,几乎没有度假、旅游的概念,很大程度上是披着度假的外衣圈地卖房,房子卖完,特色配套嘞,或者落地效果大大降低,或者干脆落地无音,根本没有人接盘。
2、绝大多数城市远郊盘,要放弃。
几乎所有远郊盘都有如出一辙的宿命,尴尬、孤独、落寞。
它们大多在主城边界,政府支持力度薄弱,区域基础薄弱,或许的确会通过频繁炒作火一阵儿,但持久性比较差,一旦市场遇冷,凉的最快。
诸如河南省会郑州与中牟县城交界的绿博组团,要配套没配套,要人口没人口,要产业没产业,未来5年都不会有大的人流,将来房子出租、出售都是大难题。
3、绝大多数的写字楼、商铺,要放弃。
很多城市的核心商务区中,写字楼和商铺的空置率尚且高达30%,诸如郑州高铁东站,密密麻麻的写字楼里,甚至有整层空置;而非核心商务区中,这种空置情况会更严重。
加上商业性质的写字楼、商铺本身流通性就不如住宅,二次交易税费太高,流通成本太高,随之加大了流通难度和变现难度。
4、 20年以上、无电梯的老破小,要放弃。
这些房子是未来10年城市的淘汰品,户型差、通风采光差、物业服务差、配套设施落后,还几乎没绿化,舒适度非常低,这些老房子基本不可住,不可租,不可售,不可流通,买来有什么用?
5、三四五线的纯投资房产,要放弃。
目前大多数三四五线城市需求都是透支的状态,房价透支、需求透支、价值透支,棚改力度骤降之后,这种情况会更加严峻。
而且绝大多数三四五线城市土地量充足,新盘还卖不掉,二手房更无人问津,未来大概率会陷入流动性死局。
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那么,投资买房具体该如何判断?什么样的房子流动性好?
首先,要去判断整个城市的流动性,看人口,看供需;
判断一个城市是否有活力,一定要看这个城市是否有持续性的人口流入,关注一个数据——人口机械增长数值,这个值越大,人口净流入越多。
人口才是城市活力的根本。有人口,才会有需求;有需求,才会有租房、买房,才会有交易;有交易,房子才会有流动性,才能变现。
所以,选择城市时,一定要避开那些严重收缩型城市,要避开人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重的城市。
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其次,具体到区域,要去看中介门店饱和度、二手活跃度。
我们通常去做调研,判断一个区域二手房市场活跃度的一个最简单方法,就是去溜一圈儿,去实地观察区域里中介门店的数量。
中介门店越多的区域,二手房市场活跃度越高,交易量越大,二手房出租、出售越容易。
最后,具体到产品,看二手交易结构。
投资不同于自住,具体到产品选择,要站在卖房的角度去看,哪些产品更容易卖出去,哪些产品在二手房交易结构中占比最多,它的流动性就越好,投资价值越高。
诸如北京,面积在60平以下的产品在二手房总交易量中占比33.6%,60-90平的产品在二手房总交易量中占比40.5%,这两种是二手房交易中的占比最多的产品。
但在郑州就不同了,郑州二手房交易中80-100平的紧凑三房交易量最大,60平以下的房源很少很少。
换句话说就是,不管在哪个城市,一定要选能照顾到刚需的产品,刚需才是购房主力军,才是你房子的接盘侠。
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最后,再来对照,有些人已经尝到了忽略流动性的苦;
但有些人,还在开发商的大饼前,憧憬、心动,诸如郑州的航空港区南港、武汉的长江新城……
最后的最后,强调两句话:
所有不考虑流动性的房产投资,都是炮灰!
所有给你推荐没有流动性的房子的行为,都是骗局。
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发表于 2020-5-13 15:07:13 | 显示全部楼层
五年翻倍,买一二线城市,百分百能做到。根据目前的经济发展趋势,五年购买率贬值5倍,都是大概率事件。老三驾马车基本停了,新三架马车都是民生项目,发展下去不会有好预期。所以只能不断放水,饮鸩止渴,五年购买率什么样,可以想象
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发表于 2020-5-13 15:18:34 | 显示全部楼层
文中的部分观点认同,但是有些细节还值得商榷。比如北方的伪度假盘确实不应买,最典型的就是乳山银滩。但一二线城市核心地段,有好学区的老破小还是值得投资的!三线以下城市就算了,有那点钱还不如疏通关系呢,也能进去。而且从未来看三线以下城市的流动性只会越来越差!至于那些老破大,更没戏了,现在基本上进去就当冤大头。
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发表于 2020-5-13 15:31:15 | 显示全部楼层
房子的流动性是考虑买房的一个重要因数!!!
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发表于 2020-5-13 15:42:50 | 显示全部楼层
楼主这篇文章,不仅有房产知识,还要有金融知识,才能写出水平来。因为在中国,房子有太强的金融属性,不仅仅只是住的。但可以这么说,房地产的黄金时代已经过去了,当供求关系发生变化,房子将慢慢回归它的本来属性。
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发表于 2020-5-13 15:55:31 | 显示全部楼层
永远记住,投资的话,宁要市中心老破小,不要远郊高大新。
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